Отказ от затратного метода по земельному участку. Что это такое и когда применяется — затратный подход в оценке недвижимости? Этапы, методы и пример расчета

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях :

1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов .

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.

Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.

Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных .

Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.

Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.

В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять :

• при освоении рентабельности рынка недвижимости;
• при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
• для презентации объектов при имущественных сделках.

Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3.

О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

Этапы

Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта :

ВАЖНО: Каждый этап ориентирован на максимально выгодные способы использования приобретаемой недвижимости. Поэтому требующийся алгоритм нарушать не допустимо.

Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости.

Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам :

1. Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
2. Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

Методы

Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта.

Базовыми методами являются :

• метод прямой капитализации;
• дисконтирование доходов;
• равноэффективного функционального аналога.

При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину.

При этом выявляется :

• время получения прибыли;
• объём прибыли;
• общая сумма дохода.

СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.

При формировании суммы ожидаемой прибыли используется метод определения валового дохода.

Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

Здесь же не учитываются :

• амортизационный износ;
• расходы на эксплуатацию.

Далее применяется метод воспроизводства валового дохода.

Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли.

Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов.

Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль .

После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации.

Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

ВНИМАНИЕ: Учёт амортизации заключается в определении износа здания или помещения.

Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль.

Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов.

Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой.

В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как :

• фасад, крыша, фундамент;
• внутренние части здания;
• отдельные помещения;
• вентиляционные отверстия;
• инженерные коммуникации;
• прилегающий земельный участок.

В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания .

Неустранимые виды порчи объекта учитываются в качестве убытков, не допускающих эксплуатацию их функциональных свойств.

Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости :

• сравнения;
• капитализации рентных убытков;
• расчёт срока жизни объекта (элементов).

Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения .

Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем.

Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме .

Метод равноэффективного функционального аналога приравнивается к сравнительному методу.

То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно.

Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой.

По возможности, он заменяется сравнительным или затратным . Допустимо использовать их совокупность.

Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль.

СПРАВКА: Типовые квартиры и иные объекты, допускающие сравнения при анализе имущественных сделок, целесообразно оценивать по аналогии.

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик . Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

Оценка доходной недвижимости

Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности .

Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду.

Оба вида использования здания принесут прибыль.

Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации.

1. Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
2. Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
3. Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

После выявления чистой прибыли, которая допускается при использовании объекта, вычитаются затраты на его приобретение и содержание .

Заключение

Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки.

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки

Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда,

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений,

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений,

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Выбор ценообразующих параметров

Метод сравнения продаж дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или ценах предложения.

Отличия в основных ценообразующих параметрах у объекта оценки и объектов-аналогов на дату оценки должно быть учтено внесением корректировок. Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов:

1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.).

2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

3. Особые условия – наличие финансового давления на стороны сделки, субсидии или льготы на развитие и т. д.

4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

5. Местоположение.

6. Назначение и вид недвижимости.

7. Площадь здания.

8. Техническое состояние здания.

9. Состояние отделки.

10. Наличие доп. улучшений ЗУ.

11. Коммуникации.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м., что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и ее использование позволит с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог 1

Продается отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 711, 1 м по адресу Варшавское шоссе д 13 стр 2. Здание расположено вблизи Варшавского шоссе, недалеко от метро Тульская Здание находится в отличном состоянии, сделан качественный ремонт. Подключены все коммуникации. Земельный участок 0.0711 га, огорожен забором. Договор аренды земельного участка на 49 лет. Здание может использоваться под представительство, банк, медицинский центр, культурный центр, обучение, услуги, офис, арендный бизнес.

Аналог 2

Продается двухэтажное офисное здание по адресу ул. Вавилова, 57Астр4. Авторский проект в неорусском стиле. Здание реконструируется. Отличное расположение, в 10-ти минутах ходьбы от м. Академическая. Общая площадь 305 м2. 1-й этаж и 2-й этаж 237,6 м2, высота потолка 3,5 м. Есть цокольный этаж. Под отделку. Коммуникации центральные. Находится на охраняемой территории. Есть место для парковки.

Аналог 3

Нежилое помещение общей площадью 2726,4 кв.м. (первый этаж двухэтажного здания) в непосредственной близости от главных магистралей города и 3-ого транспортного кольца. ЮАО, Даниловский район, станция метро "Тульская" 440 метров. Здание в собственности и представляет собой 2-х этажное капитальное сооружение из кирпича 1917 года постройки (не является памятником архитектуры). Проведен капитальный ремонт внутренней части здания, высота потолков 3,2 м, оконные рамы - пластиковый стеклопакет. Ближайшее окружение - административные и жилые здания. Электрические сети внутреннего электроснабжения, канализация и т.д. в исправном состоянии. Здание находится под круглосуточной охраной и установлена пожарная сигнализация.

Аналог 4

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Если вас интересует вопрос о том, как именно происходит оценка постройки, мы можем вас посвятить в один из самых популярных подходов к оценке жилья — затратный метод оценки недвижимости.

В рамках данной статьи мы рассмотрим все нюансы этого метода, а также познакомимся с его этапами.

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Этапы

Если говорить о том, как поэтапно осуществляется затратный подход по отношению к выведению стоимости конкретной недвижимости, то здесь можно выделить ряд последовательных действий:

1. Первым из этапов является оценка рыночной цены конкретно взятого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

   Для того, чтобы определить рыночную стоимость, специалист по оценке жилья проводит анализ, учитывая все факторы, касающиеся жилья.

   В него входит как инфраструктура, располагающаяся вокруг, так и наличие или отсутствия ремонта. Кроме того, не последнюю роль играет год постройки, место расположения, а также другие не менее важные факторы.

2. Вторым этапом является оценка работ, которые необходимы по восстановлению, а точнее оценка их стоимости.

   Так как мы говорим о здании, которое имеет какой-то процент износа, то необходимо понимать, что для того, чтобы привести его в порядок необходимы восстановительные работы.

   Цена этих работ может варьироваться, начиная с самых незначительных сумм, и заканчивая весомыми денежными вливаниями.

   Раз уж мы заговорили об износе здания, то также оценщик должен оценить выявленные виды износа, а также суммарный процент, на который занижают стоимость недвижимости ввиду наличия этого износа.

По факту проведения вышеуказанных этапов необходимо осуществить расчёт, который и будет являться итоговой ценой конкретно взятой недвижимости. Объект будет оценён путём проведения действий по корректировке цены жилья, при этом, будет учитываться износ здания, а также необходимые работы, которые необходимо провести для того, чтобы его ликвидировать и дать зданию вторую жизнь.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

1. Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.

   Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.

2. Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.

   Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.

3. Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.

   Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.

4. Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.

   Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.

5. Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
6. Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.

Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.

Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.

Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

Нам понадобятся следующие данные:

1. Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
2. Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.

Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.

Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.

Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.

Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

Примеры с подробным описанием

Затратный метод оценки недвижимости — пример.

Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

Также нам понадобятся данные по восстановительный цене работ, которые необходимы для того, чтобы ликвидировать износ.

Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

Итак, если цена земельного участка равна 3.000.000 руб., то мы складываем её со стоимостью восстановительных работ, которые, предположим, оценщик оценил в 800.000 руб. От этой суммы мы вычитаем величину износа, которая составляет 1.200.000 руб. То есть, общая стоимость конкретно взятого объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 2.600.000 руб.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Иногда оценщики отказываются от использования затратного подхода при оценке конкретного вида своего имущества.

Это происходит по ряду причин, но самое важное – это обоснование такого отказа.

Чаще всего оценщики не пользуются данным подходом ввиду того, что не обладают достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.

Кроме того, данный подход применяется тогда, когда речь идёт об износе здания, а если он минимален, или вообще не обнаружен, то затратный подход просто не может быть применен.

В этом случае, оценщик будет вынужден обратиться к другому подходу, например к доходному, который может рассматривать постройку с точки зрения привлекательности для привлечения инвестиций, а не как объект, который по тем или иным причинам может утратить свою первоначальную стоимость.

По факту отказа от затратного подхода оценщик должен написать соответствующую бумагу, где мотивированно объясняет свою позицию, а также, обосновывает использование совсем иного метода в своей работе.

Заключение

Только профессионал в своём деле может чётко осознавать, какой метод будет использован при оценке конкретно взятой недвижимости, очень часто случаются ошибки, когда оценщик с первого взгляда пытается оценить объект.

Тем не менее, оценка недвижимости затратным подходом является наиболее привлекательным случаем, когда речь идёт о вторичном жилье, а также о коммерческой недвижимости, которую уже потрепали годы. Иначе говоря, уделите внимание изучению данного метода, так как в работе оценщика он пригодится в любом случае.

Шаблон обоснования выбора подходов и методов оценки для расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка:

1. Из методов, основанных на сравнительном подходе, оценщик считает допустимым/не допустимым для определения стоимости земельного участка в настоящем отчете использовать метод(ы) ---/ни один из методов не использовать, поскольку использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Из методов, основанных на сравнительном подходе (метод выделения, метод распределения, метод сравнения продаж) может быть применим метод -----/не может быть применим ни один метод, по следующим причинам:

Согласно п. 3. раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод распределения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является застроенным/незастроенным, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Ввиду вышесказанного, оценщиком представляется/не представляется возможным применить метод распределения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно п. 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод сравнения продаж применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется/не выполняется. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего представляется/не представляется возможным применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно п. 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод выделения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является застроенным/незастроенным, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, оценщику представляется/не представляется возможным определить стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Ввиду вышесказанного, оценщиком представляется/не представляется возможным применить метод распределения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Поэтому в рамках сравнительного подхода оценщиком использован(ы) метод(ы) ---/не использован ни один метод.

2. Затратный подход в процессе данной оценки не используется, т.к. непосредственно как самостоятельный подход к определению стоимости Объекта оценки он неприменим (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

Поэтому в рамках затратного подхода ни один из методов оценщиком использован не будет.

3. Из методов, основанных на доходном подходе (метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод остатка), для оценки земельного участка, по мнению оценщика, может быть применим метод(ы) --- / ни один из методов применим быть не может.

Согласно пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод предполагаемого использования применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Согласно пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить сумму и структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, определить величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, определить величину и структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, учитывая специфику оцениваемого земельного участка, /учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно пункта 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод капитализации земельной ренты применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить величину дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Согласно пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р метод остатка применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

Согласно пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел - Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка, рыночные ставки арендной платы для улучшений / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) остатка для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Поэтому в рамках доходного подхода оценщиком использован(ы) метод(ы) ---/не использован ни один метод.

Вывод: право аренды на земельный участок может быть оценено метод(ом/ами) --- в рамках сравнительного подхода / метод(ом/ами) --- в рамках доходного подхода.